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加拿大海外买家税NRST攻略第二期——申请陷阱&不予退回的理由

6/23/2020

当时2017年海外买家税刚出来的时候, 条例写的非常简单。这就导致了很多海外买家觉得这个税的申请操作并不难。
但是在我们在去的这几年里申办了很多海外买家税的案子，就发现了在这个“看起来不难”的表象之下隐藏着非常多的陷阱。今天和大家逐一分享一下在海外买家税NRST的申请中都有哪些常见的“坑”吧。

我们先来说说学生，学生申请中比较常见的“坑”最多。

1. 申请申请身份变更
有些同学还没毕业就就把房子买了, 觉得申请海外买家税条件中：“毕业之后工作满一年这个条件很容易满足。”
但其实拥有这种想法的你，在这种情况下是不能申请海外买家税的。
因为在申请海外买家税的过程中你的申请身份不不能选择的。如果你在买房的时间点上是学生身份, 那么你也只能以学生身份进行申请。所以在这种情况下你就不能以“毕业之后工作满一年”这个条件来进行申请，除非你在4年内拿到pr身份，这样是可以申请的。

2. 入学时间不合规
海外买家税的申请是精确到天的。如果你在房屋交割日还没有入学，那么此时的你并不能被称为全职在校学生。
例如：有的学生很早就收到了offer，在还没开学的时候就把房子买了，交割与八月份。虽然你实在有offer有学签的情况下马蒂厄房子，但其实你的真正入学时间是9月份。那么在八月份你还不是一名全职的在校学生，所以你不能申请海外买家税。

3. 留学生成绩不合规
我们有的同学上课到一半觉得太难就把课程注销了，结果最终申请海外买家税的时候才发现自己很有可能低于政府全职就读的最低要求。
政府要求的这个全职学生，是以你的最终成绩单上的成绩及学分为准, 而不是以你是否支付了全职学生的学费为准。

4. 留学生没有读满2年就毕业
这里很多同学都有一个错觉, 觉得我只要修完2年的课程就可以退税。结果他们非常的努力，把2年的课只用了1年半就读完了, 然后开心的毕业了。
但其实这样的努力不但不会帮助你, 还会给你带来很大的麻烦。政府要求的读满2年指的是你要在学校上满自然年的2个年，而不是你只要学完两年的课程就可以了。

5. 不满足100%产权
因为我们很多留学生是没有收入的，所以他们在办理购房贷款的时候可能遇到了一些麻烦，甚至可能因为个人信用分数不够而不能办理贷款。
于是银行在这时可能就会建议将购房者生父母的名字加到房子的产权上, 这样便于他们申请贷款。但其实在这种情况下，即使家长只占了房子产权的1%，留学生占99%，也不能满足退海外买家税的条件。

6. 自住目的不明确
给大家举个例子：
我们的一位顾客在多伦多买了房子，但顾客本人是在渥太华念书的。在这种情况下政府会质询你怎么满足房子自住的这个条件？你如何通勤？
因为从实际情况来看, 买家必然需要在渥太华在租住一个居所用于上学。而且由于你学业的要求你要的大多数时间都要在渥太华居住，所以就很难向审查官解释清楚你是如何满足的房屋自住这个条件的。

7. 持有属性质疑
我们之前就遇到过这个案例。我们的学生顾客其他申请条件都很好都满足了申请条件。但是政府需要他在提供过去一年的银行账单，原因是需要查看到底是谁支付的这套房产的购房贷款。结果提交银行流水后发现这套房产房贷都是从房主妈妈的银行账户支付的。以至于政府以代持房屋为理由把这申请人的海外买家税申请给拒绝了。

1. 入职时间不合规
这和我们之前说的学生不予退回的第二点原因有点像。
很多人毕业了拿到offer很高兴，家里人就给他们在公司附近买了个房子。这本来是挺高兴的一件事，但买房的时候还没去公司报道或者还没正式入职的话就不能退这个海外买家税了。因为购房者在房屋交割日的时间点上必须已经全职工作才能申请，不然不满足NRST的退税条件。

2. 工作时间不满足
持工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年。本身这个申请对申请人的工作岗位属性没有要求, 但如果申请人因为更换工作或者被辞退而导致不能连续工作，那他就不能申请海外买家税了。

这类人看起来是申请最简单的，但我们也见到过很多退不了海外买家税的情况。
许多顾客都觉得我拿到身份之后只要在4年之内申请就都可以获得海外买家税，但其实针对于PR 申请者的强制条件是要在登陆的90天之内完成申请。
还有一个误区是很多申请者都把这个90天当成是收到PR卡后的90天之内申请就可以。但其实这个计算时间是以登陆时间为准的90天。因此许多人在收到PR卡之后才去申请, 但其实此时他们已经错过了可以申请海外买家税的时间了。

以我们看到的申请案例来说, 海外买家税的申请要求是越来越严了, 坑也越来越多。
虽然说海外买家税在被驳回申请之后购房者是可以选择上诉的, 但是现在的上诉排期时间很长，成功率也很低。并且每次的申请被拒之后, 政府都会直接给购房者写信注明他的被拒原因。如果是因为一个客观事实而拒绝并且这个客观事实不能被改变的话, 那么即使上诉也基本没有推翻这个不予退回的裁定的可能性。

对于我们一般人来说买房是一件大事，15%外国买家税可能已经相当于我们几年的工资了。因此在这里强烈建议大家如果您也有关于海外买家税这方面的问题，最好还是找专业人士咨询一下。
我们之前的文章和网站内也有一些我们办理海外买家税的案例和我们写的一些相关文章，希望可以帮到您。如果您有什么关于海外买家税申请的问题也可以直接询问我们或者通过以下视频前往我们的Youtube频道，我们也会在评论区内回答大家提出的各式疑问。

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加拿大海外买家税NRST攻略第一期—— 基本申请信息

6/16/2020

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由于最近政府对海外买家税的申请做出了了很多的调整, 因此我们出了这三期节目为大家讲解海外买家税。

三期视频内容分别是：
1. 海外买家税基本申请信息；
2. 海外买家税申请中的陷阱和不退款原因；
3. 2020年海外买家税申请的变动。

如果您已经了解海外买家税的基本信息, 就可以直接跳过这期的小白文，直接看看我们后面两期的内容。

其基本逻辑就是如果这个物业的实际拥有者是外国人，那么就需要缴纳海外买家税。

所有民用房产都需要缴纳海外买家税, 而商业房产不用。

1. 已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program），并正式接受的申请人士。当拿到省提名的确认号码后，便无需缴纳NRST。
2. 已经取得难民身份的人士。
3. 加拿大公民或永久居民的配偶，或是满足上述1，2条件下的配偶。
如果您符合的是第三点的话需注意：如果除了夫妻双方，如果还有其他海外买家联名拥有房产，那么整个物业还是依旧需缴纳NRST的。

1. 留学生：购房者需持有有效学签，自房屋交割日起在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士：购房者需持有有效的安省工签，自房屋交割日之后持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民：在房屋交割日后4年内拿到加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆。
(*注意：拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

在2017年4月政府第一次发布这个条例的时候,给出的而信息就这么多.短短的不到一页A4纸, 但也正是因为这些笼统的信息给我们之后的申请带来很多的麻烦. 这里面的每个个词都是考点。如果你现在已经在准备你的海外买家税退税,请一定要看我们下期的节目, 海外买家税的申请陷阱已经不予退回的原因。
同时我们也会把政府的NRST官方申请信息放在下方，方便大家查阅。
https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/

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CERB退款，以及CERB退款的流程

6/5/2020

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今天我们主要来讲一下什么情况下您已领取的CERB是否需要退还, 还有CERB退款的具体流程。

由于之前公司停业导致你也失业了, 但是由于政府又推出了CEWS工资补助计划,所以很多公司开始补发之前的工资。如果你收到了工资,你就不再符合CERB的申请条例, 所以需要退回政府给您下发的福利金。
其实我们在youtube频道的一期视频中有提到过关于CEWS这个条例背后一些深层次的细节，如果您没有看过那期视频的话我们把视频放在了下方↓，您感兴趣的话可以点看一下。

很多朋友在看过我们的视频后在Youtube上给我们留言, 在与大家沟通的过程中我们发现其实很多人本身不符合申请条件但是也申请了补助。而这些人的一个共性就是感觉只要他/她在疫情期间没有收入就能申请CERB疫情福利补贴。
在这里我们再重申一下, CERB申请条件里明文标注了：只有因为疫情丢失或者停止工作而造成您没有收入才能申请。
CBC News 之前就发布了这样一个新闻：
有一名老奶奶已经退休了, 但她一方面拿着退休金,一边还申请了CERB。并且她还有两名残疾的成年子女, 她也同时帮他们申请了CERB, 一次性申请了2期, 这让他们家一下子就拿到了1.2W加币。现在CRA已经发现了她的冒领情况，并在找她要回这笔补贴金。
如果你对自己是否符合申请条件,可以查看我们过去的关于CERB的申请视频。【↓见下方↓】

在早期的申请中, 有些人一次就拿到了2倍的CERB补贴。
原因是他自己注册了CRA的my account 申请了一次补贴, 同时又注册了 Service Canada 的账户再次申请了一遍。这样就收到了2份补贴。还有的人明明失业之后已经申请了EI, 但是在CERB开放申请之后又申请了CERB, 这样也会出现领取到2份补贴的情况。
如果您出现了以上的这些情况，您都是需要把补贴退还回去的。

如果你是接受税务局电子转账,可以写支票退款。
但是在备注上要写上 repayment for cerb，还有你是退回那一期和你的Sin 卡号. 并邮寄回指定地址。具体详情请看下图↓
如果你是接受的支票, 你可以把支票寄回,并也一封解释,收说一下你为什么退回, 还有你是退回的哪一期还有你的Sin 卡号。