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博客文章

原来海外买家税坑这么深!!想退税??没这么简单!

11/21/2019

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什么是海外买家税
15%的“非居民投机税(俗称,海外买家税)”Non-Resident Speculation Tax (NRST),是安大略省对外国房地产买家(非公民或PR永久居民) 在金马蹄地区购买物业征收的15%税赋。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。
​
哪些人必须要交NRST?
(1)非加拿大公民或非永久居民 (这与您是否为加拿大税务居民的性质不同)
(2)外国公司或外国人控股的公司
(3)外国公司控股的加拿大公司
(4)信托受托人是外国人
(5)信托受托人是加拿大公民或永久居民,但受益人是外国人
​

哪种物业类型需要交NRST?
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(1)Single Family Residence: 独立屋,半独立屋,镇屋,Condo
(2)6户或6户以下的出租物业: Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex, Sixplex
什么人可以豁免?
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(1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士。当拿到省提名的确认号码后,便无需缴纳NRST。
(2)已经取得​难民身份的人士。
(3)加拿大公民或永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有房产的情况。如果是夫妻关系,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。
(*需注意:如果除了夫妻双方,还有其他海外买家联名拥有房产,那么整个物业还需缴纳NRST)。
符合申请NRST退税的条件
1. 留学生:购房者需持有有效学签,自房屋交割日起,在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士: 购房者需持有有效的安省工签,自房屋交割日之后,持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民:在房屋交割日后4年内,拿到了加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆
(*注意:拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

什么情况下NRST不能退?
(1)交割日后60天内没有自住 (不能转卖也不能出租)
(2)不满足100%产权,例如:许多留学生在购买房产时需要办理贷款,当个人信用额度不足时,银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权,上贷款。即使家长占1%,留学生占99%,也不满足
(3)针对大一新生,房屋交割日时如果还没有入学,此时不算作全职在校学生例如:8月交割的房子,9月大一入学。
(4)留学生交了学费后,某一科fail或withdraw,低于全职就读的最低要求(*全职就读的定义需参考政府的统一要求:如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability,需全职上满至少整年课程的40%)
(5)留学生没有满2年就毕业,注意:这里指的是calendar year的两年,不是指2个学期。
(6)没有在拿到PR后90天内递交申请
(7)交割日当天没有开始全职工作,购房者在交割日时必须已经全职工作,只有工签,没有工作是不满足NRST退税的。
(8)更换工作导致全职工作时间间断,工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年,对工作岗位属性没有要求。
​

*如果工签或学签群体,在不满足本身NRST退税政策的情况下,仍然满足新移民群体退税政策,即在交房之日起后4年成为永久居民。
常见问题
1. 长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房时需要交纳NRST吗?
不需要

2. 购买楼花什么时候需要交付NRST?
购买楼花签合同时无需交付NRST, Final Closing 的时候缴费

3. 现在是大三全职学生,离毕业不到2年时间,想买房怎么办?
这样的情况下买房是无法退还NRST的, 可以选择全职工作以后再买房或者继续就读其他专业,比如:读硕士,加在一起凑够2年时间。

4. 购房时是在校大学生,两年时间未满毕业后立刻开始全职工作,工作满一年后可以NRST退税吗?
不可以,身份不能相互转移。但是四年内成为PR,仍然可以申请退税。
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油价又要涨了!加税至少150%!

11/1/2019

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在加拿大长期居住的人们都知道,这个地广人稀的国家,如果没有车可谓是寸步难行,尤其是在冬天。可是有车一族们也是常常为这油价一筹莫展....大家不禁感叹:都说加拿大是能源大国,原油储备很丰富,那为什么加拿大的油价还是这么高?甚至很多人还会跑到美国去加油呢?今天合心团队就来给大家说说,加拿大油价的那些事儿,油价这么贵,到底是什么原因导致的呢?
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税收重

​加拿大油价之所以高,最为关键的原因就是这是个由高税收支撑高福利的国家。由于安省的汽油价格与加拿大全国平均价格基本保持一致,所以下面以安省为例,油价中包含的税金有四种:
1.     Federal Excise Tax
           10c/1L on gasoline
           4c/1L on diesel
2.     Sales Taxes 13.4c/L
3.     Carbon Tax 4.42c/L
4.     Ontario Tax 14.7c/L
如果按照2019年10月安省的平均零售油价(Regular Unleaded Gasoline)116.9 cent per litre来计算,以上这四种税金就已经占据了零售油价的36.37%。由于Carbon tax 每一年都会上涨,政府预计在2022年将上涨至11.05 cents per lire。如果到那个时候,假设在零售油价不变的情况下,油价中超过42%的比例都是税金。
特别需要注意的是,大家平时生活中的消费税都是按照百分比来征收的,但是这四种税金的计算方法却大为不同,它们都是按照每1L为单位来计算的。
以上数据仅仅是针对安省,而同样华人聚集的B.C.省,在过去的几年中一直蝉联石油税率全国第一, 如果您居住在Metro Vancouver,您支付的油价中超过60%都是税金,其中包括:TransLink Tax-18.5c/L, B.C.’s Carbon Tax-8.89c/L, 等等。
​
说到这里,就不得不对比一下我们的邻居美国了,2018年根据美国能源信息署(EIA)发布的短期预测报告显示,美国已超过俄罗斯和沙特,成为全球第一大产油国。在美国,不仅原油价格比加拿大便宜,并且美国零售油价中的税收比例也仅为20%,而加拿大全国平均比例为37%,这就可以解释为什么很多人爱跑到美国去加油了。
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当然大家也不必太过丧气,如果我们放眼欧洲,相比之下我们就很幸福了.....根据2019年石油输出国组织年度数据报告统计,在2018年,英国、意大利、法国、德国的税收比例分别占到零售油价的61%、60%、59% 以及54%。

产量有限

虽然高税收是导致高油价的主要原因,但也绝不是唯一因素。加拿大原油储量虽然仅次于沙特和委内瑞拉,位居世界第三,但是原油产量却只排名世界第五,炼油业Capacity排名第十一。而造成产量有限的两个主要原因则是:第一:运输系统不完善; 其次, 加拿大缺少精炼油厂。根据加拿大国家能源委员会(NEB)发布的一份新报告显示,加拿大西部地区的原油生产量已超过现有管道运输能力,导致了原油生产太多却难以被运送出去的窘境。
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十多年前石油公司就曾提议修建更多运输油管,却屡次遭到环保组织和原住民部落的抵制。因此, 现在石油公司开采的原油很大部分要通过火车用油罐运出来, 而目前的情况并不理想。就在今年年初,阿尔伯塔政府就鉴于积压的原油太多,便给石油公司规定了限产配额。此前备受B.C.省以及阿尔伯塔省关注的横山油管项目也已被搁置一年多,虽然特鲁多政府表示将继续推动该输油管道项目,但是前方阻碍重重,未来走向尚不明朗。
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其次,虽然加拿大原油储量丰富,但却以油砂矿为主,因此加拿大出口的原油实际上是从油砂中提取的沥青,而沥青不能直接作为燃料油,必须经过提炼。遗憾的是,现在全加拿大只有十四个精炼油厂,两个沥青精炼厂。

加拿大精炼油厂主要集中在阿尔伯塔和萨斯喀彻温地区、安省还有魁北克与大西洋沿岸地区,而B.C.省仅有两个。所以,加拿大实际上是将沥青低价出口到美国,然后以较高的价格从美国的炼油厂买回精炼的汽油和柴油。所以,实际上推高油价的是美国的精炼油厂,这也是为何一旦美国发生灾害或停产,加拿大油价就立马飙升的缘故。
加拿大精炼油厂主要集中在阿尔伯塔和萨斯喀彻温地区、安省还有魁北克与大西洋沿岸地区,而B.C.省仅有两个。所以,加拿大实际上是将沥青低价出口到美国,然后以较高的价格从美国的炼油厂买回精炼的汽油和柴油。所以,实际上推高油价的是美国的精炼油厂,这也是为何一旦美国发生灾害或停产,加拿大油价就立马飙升的缘故。
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由此可见,这小小一桶原油,本身的成本只有大约43.1c/L, 而考虑到各个层面的抽成,高税金,配送,人工以及其他费用,人们在加油站看到的价格就已经超过成本的170%。这价格背后的故事还有更多也更为复杂,这也就是为什么关于原油的国际新闻不仅仅是牵动人心,更是掌握着全球经济脉搏。
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