当时2017年海外买家税刚出来的时候, 条例写的非常简单。 这就导致了很多海外买家觉得这个税的申请操作并不难。 但是在我们在去的这几年里申办了很多海外买家税的案子,就发现了在这个“看起来不难”的表象之下隐藏着非常多的陷阱。今天和大家逐一分享一下在海外买家税NRST的申请中都有哪些常见的“坑”吧。 我们先来说说学生,学生申请中比较常见的“坑”最多。 1. 申请申请身份变更 有些同学还没毕业就就把房子买了, 觉得申请海外买家税条件中:“毕业之后工作满一年这个条件很容易满足。” 但其实拥有这种想法的你,在这种情况下是不能申请海外买家税的。 因为在申请海外买家税的过程中你的申请身份不不能选择的。如果你在买房的时间点上是学生身份, 那么你也只能以学生身份进行申请。所以在这种情况下你就不能以“毕业之后工作满一年”这个条件来进行申请,除非你在4年内拿到pr身份,这样是可以申请的。 2. 入学时间不合规 海外买家税的申请是精确到天的。如果你在房屋交割日还没有入学,那么此时的你并不能被称为全职在校学生。 例如:有的学生很早就收到了offer,在还没开学的时候就把房子买了,交割与八月份。虽然你实在有offer有学签的情况下马蒂厄房子,但其实你的真正入学时间是9月份。那么在八月份你还不是一名全职的在校学生,所以你不能申请海外买家税。 3. 留学生成绩不合规 我们有的同学上课到一半觉得太难就把课程注销了,结果最终申请海外买家税的时候才发现自己很有可能低于政府全职就读的最低要求。 政府要求的这个全职学生,是以你的最终成绩单上的成绩及学分为准, 而不是以你是否支付了全职学生的学费为准。 4. 留学生没有读满2年就毕业 这里很多同学都有一个错觉, 觉得我只要修完2年的课程就可以退税。结果他们非常的努力,把2年的课只用了1年半就读完了, 然后开心的毕业了。 但其实这样的努力不但不会帮助你, 还会给你带来很大的麻烦。 政府要求的读满2年指的是你要在学校上满自然年的2个年,而不是你只要学完两年的课程就可以了。 5. 不满足100%产权 因为我们很多留学生是没有收入的,所以他们在办理购房贷款的时候可能遇到了一些麻烦,甚至可能因为个人信用分数不够而不能办理贷款。 于是银行在这时可能就会建议将购房者生父母的名字加到房子的产权上, 这样便于他们申请贷款。但其实在这种情况下,即使家长只占了房子产权的1%,留学生占99%,也不能满足退海外买家税的条件。 6. 自住目的不明确 给大家举个例子: 我们的一位顾客在多伦多买了房子,但顾客本人是在渥太华念书的。在这种情况下政府会质询你怎么满足房子自住的这个条件?你如何通勤? 因为从实际情况来看, 买家必然需要在渥太华在租住一个居所用于上学。而且由于你学业的要求你要的大多数时间都要在渥太华居住,所以就很难向审查官解释清楚你是如何满足的房屋自住这个条件的。 7. 持有属性质疑 我们之前就遇到过这个案例。我们的学生顾客其他申请条件都很好都满足了申请条件。但是政府需要他在提供过去一年的银行账单,原因是需要查看到底是谁支付的这套房产的购房贷款。结果提交银行流水后发现这套房产房贷都是从房主妈妈的银行账户支付的。以至于政府以代持房屋为理由把这申请人的海外买家税申请给拒绝了。 1. 入职时间不合规 这和我们之前说的学生不予退回的第二点原因有点像。 很多人毕业了拿到offer很高兴,家里人就给他们在公司附近买了个房子。这本来是挺高兴的一件事,但买房的时候还没去公司报道或者还没正式入职的话就不能退这个海外买家税了。因为购房者在房屋交割日的时间点上必须已经全职工作才能申请,不然不满足NRST的退税条件。 2. 工作时间不满足 持工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年。本身这个申请对申请人的工作岗位属性没有要求, 但如果申请人因为更换工作或者被辞退而导致不能连续工作,那他就不能申请海外买家税了。 这类人看起来是申请最简单的,但我们也见到过很多退不了海外买家税的情况。 许多顾客都觉得我拿到身份之后只要在4年之内申请就都可以获得海外买家税,但其实针对于PR 申请者的强制条件是要在登陆的90天之内完成申请。 还有一个误区是很多申请者都把这个90天当成是收到PR卡后的90天之内申请就可以。但其实这个计算时间是以登陆时间为准的90天。因此许多人在收到PR卡之后才去申请, 但其实此时他们已经错过了可以申请海外买家税的时间了。 以我们看到的申请案例来说, 海外买家税的申请要求是越来越严了, 坑也越来越多。 虽然说海外买家税在被驳回申请之后购房者是可以选择上诉的, 但是现在的上诉排期时间很长,成功率也很低。并且每次的申请被拒之后, 政府都会直接给购房者写信注明他的被拒原因。如果是因为一个客观事实而拒绝并且这个客观事实不能被改变的话, 那么即使上诉也基本没有推翻这个不予退回的裁定的可能性。 对于我们一般人来说买房是一件大事,15%外国买家税可能已经相当于我们几年的工资了。 因此在这里强烈建议大家如果您也有关于海外买家税这方面的问题,最好还是找专业人士咨询一下。 我们之前的文章和网站内也有一些我们办理海外买家税的案例和我们写的一些相关文章,希望可以帮到您。如果您有什么关于海外买家税申请的问题也可以直接询问我们或者通过以下视频前往我们的Youtube频道,我们也会在评论区内回答大家提出的各式疑问。
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