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博客文章

原来海外买家税坑这么深!!想退税??没这么简单!

11/21/2019

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什么是海外买家税
15%的“非居民投机税(俗称,海外买家税)”Non-Resident Speculation Tax (NRST),是安大略省对外国房地产买家(非公民或PR永久居民) 在金马蹄地区购买物业征收的15%税赋。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。
​
哪些人必须要交NRST?
(1)非加拿大公民或非永久居民 (这与您是否为加拿大税务居民的性质不同)
(2)外国公司或外国人控股的公司
(3)外国公司控股的加拿大公司
(4)信托受托人是外国人
(5)信托受托人是加拿大公民或永久居民,但受益人是外国人
​

哪种物业类型需要交NRST?
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(1)Single Family Residence: 独立屋,半独立屋,镇屋,Condo
(2)6户或6户以下的出租物业: Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex, Sixplex
什么人可以豁免?
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(1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士。当拿到省提名的确认号码后,便无需缴纳NRST。
(2)已经取得​难民身份的人士。
(3)加拿大公民或永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有房产的情况。如果是夫妻关系,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。
(*需注意:如果除了夫妻双方,还有其他海外买家联名拥有房产,那么整个物业还需缴纳NRST)。
符合申请NRST退税的条件
1. 留学生:购房者需持有有效学签,自房屋交割日起,在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士: 购房者需持有有效的安省工签,自房屋交割日之后,持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民:在房屋交割日后4年内,拿到了加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆
(*注意:拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

什么情况下NRST不能退?
(1)交割日后60天内没有自住 (不能转卖也不能出租)
(2)不满足100%产权,例如:许多留学生在购买房产时需要办理贷款,当个人信用额度不足时,银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权,上贷款。即使家长占1%,留学生占99%,也不满足
(3)针对大一新生,房屋交割日时如果还没有入学,此时不算作全职在校学生例如:8月交割的房子,9月大一入学。
(4)留学生交了学费后,某一科fail或withdraw,低于全职就读的最低要求(*全职就读的定义需参考政府的统一要求:如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability,需全职上满至少整年课程的40%)
(5)留学生没有满2年就毕业,注意:这里指的是calendar year的两年,不是指2个学期。
(6)没有在拿到PR后90天内递交申请
(7)交割日当天没有开始全职工作,购房者在交割日时必须已经全职工作,只有工签,没有工作是不满足NRST退税的。
(8)更换工作导致全职工作时间间断,工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年,对工作岗位属性没有要求。
​

*如果工签或学签群体,在不满足本身NRST退税政策的情况下,仍然满足新移民群体退税政策,即在交房之日起后4年成为永久居民。
常见问题
1. 长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房时需要交纳NRST吗?
不需要

2. 购买楼花什么时候需要交付NRST?
购买楼花签合同时无需交付NRST, Final Closing 的时候缴费

3. 现在是大三全职学生,离毕业不到2年时间,想买房怎么办?
这样的情况下买房是无法退还NRST的, 可以选择全职工作以后再买房或者继续就读其他专业,比如:读硕士,加在一起凑够2年时间。

4. 购房时是在校大学生,两年时间未满毕业后立刻开始全职工作,工作满一年后可以NRST退税吗?
不可以,身份不能相互转移。但是四年内成为PR,仍然可以申请退税。
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