原来海外买家税坑这么深！！想退税？？没这么简单！

什么是海外买家税
15%的“非居民投机税(俗称，海外买家税）”Non-Resident Speculation Tax （NRST），是安大略省对外国房地产买家(非公民或PR永久居民) 在金马蹄地区购买物业征收的15％税赋。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。
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哪些人必须要交NRST？
（1）非加拿大公民或非永久居民 （这与您是否为加拿大税务居民的性质不同）
（2）外国公司或外国人控股的公司
（3）外国公司控股的加拿大公司
（4）信托受托人是外国人
（5）信托受托人是加拿大公民或永久居民，但受益人是外国人
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哪种物业类型需要交NRST？

（1）Single Family Residence: 独立屋，半独立屋，镇屋，Condo
（2）6户或6户以下的出租物业: Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex, Sixplex

什么人可以豁免？

（1）已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士。当拿到省提名的确认号码后，便无需缴纳NRST。
（2）已经取得​难民身份的人士。
（3）加拿大公民或永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有房产的情况。如果是夫妻关系，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。
（*需注意：如果除了夫妻双方，还有其他海外买家联名拥有房产，那么整个物业还需缴纳NRST）。

符合申请NRST退税的条件
1. 留学生：购房者需持有有效学签，自房屋交割日起，在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士： 购房者需持有有效的安省工签，自房屋交割日之后，持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民：在房屋交割日后4年内，拿到了加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆
(*注意：拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

什么情况下NRST不能退？
（1）交割日后60天内没有自住 （不能转卖也不能出租）
（2）不满足100%产权，例如：许多留学生在购买房产时需要办理贷款，当个人信用额度不足时，银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权，上贷款。即使家长占1%，留学生占99%，也不满足
（3）针对大一新生，房屋交割日时如果还没有入学，此时不算作全职在校学生例如：8月交割的房子，9月大一入学。
（4）留学生交了学费后，某一科fail或withdraw，低于全职就读的最低要求（*全职就读的定义需参考政府的统一要求：如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability，需全职上满至少整年课程的40%）
（5）留学生没有满2年就毕业，注意：这里指的是calendar year的两年，不是指2个学期。
（6）没有在拿到PR后90天内递交申请
（7）交割日当天没有开始全职工作，购房者在交割日时必须已经全职工作，只有工签，没有工作是不满足NRST退税的。
（8）更换工作导致全职工作时间间断，工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年，对工作岗位属性没有要求。
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*如果工签或学签群体，在不满足本身NRST退税政策的情况下，仍然满足新移民群体退税政策，即在交房之日起后4年成为永久居民。

常见问题
1. 长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房时需要交纳NRST吗？
不需要

2. 购买楼花什么时候需要交付NRST？
购买楼花签合同时无需交付NRST， Final Closing 的时候缴费

3. 现在是大三全职学生，离毕业不到2年时间，想买房怎么办？
这样的情况下买房是无法退还NRST的， 可以选择全职工作以后再买房或者继续就读其他专业，比如：读硕士，加在一起凑够2年时间。

4. 购房时是在校大学生，两年时间未满毕业后立刻开始全职工作，工作满一年后可以NRST退税吗？
不可以，身份不能相互转移。但是四年内成为PR，仍然可以申请退税。