一篇文章教你在加拿大轻松省心卖房！

近年来到加拿大投资房产的“外国人”越来越多，但是由于加拿大税法比较复杂，不少人对房产交易时产生的税务问题感到十分疑惑，今天合心团队就从税务的角度为大家解答“外国人”在加拿大如何卖房子？

非税务居民的定义是什么？

加拿大税法对税务居民的认定比较复杂，是否在加拿大建立了Residential Ties（居住关系）是个非常重要的判定依据。一般而言，如果没有在加拿大建立重要居住关系，比如：持有旅游签证的人士，在加拿大境内持有房产，并要出售，即使他（她）只持有1%的房屋所有权，也需要按照非税务居民的要求进行申报。

​值得注意的是：
1. 税务居民身份认定与其在加拿大实际居住的天数没有必然联系。
2. 如果持有效学签/工签/PR/Citizenship，却没有报过税，律师都可以将其视为非税务居民处理。
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非税务居民卖房的一般流程是什么呢？

Step1 律师交割
某房产购买价格 ：80W，出售价格：100W
律师扣留总出售价格的25%：25% x 100W =25W 作为税务滞留金，返还剩余的75W给业主。
*非税务居民不享有任何自住房免税的条例，法律规定要求交割律师质押房款的25%作为税金。

Step2 会计师清税
会计师计算业主纯利润, 再按照纯利润的25%计算应交税金。就这个例子来看，卖方需要支付5W加币的税金。随后，会计师编制非税务居民卖房清税证书并发送给税务局。
购买价格80W  出售价格100W  
利润=20W    
应付税金20W*25%=5W
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 Step3 律师付税放款
税务局在收到清税申请之后2个月左右会发送税务账单，如上所述，税务账单为5W加币。律师会从质押的25W加币中拿出5W发给税务局, 税务局会在收到税款之后发送官方的清税凭证给律师，这时律师会把余下的20W返还给卖方。​

​Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property 非税务居民卖房清税证书是什么？

在卖房Final Closing的时候，如果不申请非税务居民卖房清税证书的话，卖方律师会直接按照出售价的25%作为代扣税交付给税务局。

​如果在合心团队的帮助下申请了非税务居民卖房清税证书，待税务局签发证书后，律师会将除去应交税金(纯利润的25%)后余下的部分发还给卖方。
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注意：Final closing之后的10天内，必须申请该证书。如果没有及时提交申请，那么税务局会有相应的罚金，罚款最多可达$2500。直到收到这个清税证书之前，代扣税款会hold在律师的trust账户里面。

非税务居民卖房的税率有可能比纯利润的25%更低吗？

有可能！​
Step4 会计师申报个人税
在step2中,我们提到当时是按照纯利润来计算税金，但其实在卖房的过程会产生很多相应的费用例如：

外国人个人税税率是比较复杂的，一般来说，综合税率为22%。
因此在年终申报个人税的时候，会计师会告知政府你只需要支付22% *12W=$2.64W的税金就可以了。
政府会在之后退回你多交付的25W-2.64W=$2.36W

​"非税务居民如果有出租房一定要给政府申报并缴税，不然之后再出售的时候会有很多问题”是什么意思？

在申请非税务居民卖房清税证书的时候，税务局会询问该房产之前是否有出租? 如果有出租收益，但是从来没有申报的话，需要在这个时间进行补报。如果是这样的情况，不但要支付税金、罚金和利息，还会影响到清税证书的申请速度。

温馨提醒

1. 非税务居民卖房清税证书的申请过程比较长，因此如果您是非税务居民并且近期有处置加拿大房产的计划，请尽早联系合心团队进行申请。
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