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博客文章

一篇文章教你在加拿大轻松省心卖房!

1/10/2020

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近年来到加拿大投资房产的“外国人”越来越多,但是由于加拿大税法比较复杂,不少人对房产交易时产生的税务问题感到十分疑惑,今天合心团队就从税务的角度为大家解答“外国人”在加拿大如何卖房子?

非税务居民的定义是什么?

加拿大税法对税务居民的认定比较复杂,是否在加拿大建立了Residential Ties(居住关系)是个非常重要的判定依据。一般而言,如果没有在加拿大建立重要居住关系,比如:持有旅游签证的人士,在加拿大境内持有房产,并要出售,即使他(她)只持有1%的房屋所有权,也需要按照非税务居民的要求进行申报。

​值得注意的是:
1. 税务居民身份认定与其在加拿大实际居住的天数没有必然联系。
2. 如果持有效学签/工签/PR/Citizenship,却没有报过税,律师都可以将其视为非税务居民处理。
​

非税务居民卖房的一般流程是什么呢?

Step1 律师交割
某房产购买价格 :80W,出售价格:100W
律师扣留总出售价格的25%:25% x 100W =25W 作为税务滞留金,返还剩余的75W给业主。
*非税务居民不享有任何自住房免税的条例,法律规定要求交割律师质押房款的25%作为税金。

Step2 会计师清税
会计师计算业主纯利润, 再按照纯利润的25%计算应交税金。就这个例子来看,卖方需要支付5W加币的税金。随后,会计师编制非税务居民卖房清税证书并发送给税务局。
购买价格80W  出售价格100W  
利润=20W    
应付税金20W*25%=5W
​

 Step3 律师付税放款
税务局在收到清税申请之后2个月左右会发送税务账单,如上所述,税务账单为5W加币。律师会从质押的25W加币中拿出5W发给税务局, 税务局会在收到税款之后发送官方的清税凭证给律师,这时律师会把余下的20W返还给卖方。​


​Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property
非税务居民卖房清税证书是什么?

在卖房Final Closing的时候,如果不申请非税务居民卖房清税证书的话,卖方律师会直接按照出售价的25%作为代扣税交付给税务局。

​如果在合心团队的帮助下申请了非税务居民卖房清税证书,待税务局签发证书后,律师会将除去应交税金(纯利润的25%)后余下的部分发还给卖方。
​

注意:Final closing之后的10天内,必须申请该证书。如果没有及时提交申请,那么税务局会有相应的罚金,罚款最多可达$2500。直到收到这个清税证书之前,代扣税款会hold在律师的trust账户里面。

非税务居民卖房的税率有可能比纯利润的25%更低吗?

有可能!​
Step4 会计师申报个人税
在step2中,我们提到当时是按照纯利润来计算税金,但其实在卖房的过程会产生很多相应的费用例如:
Picture
外国人个人税税率是比较复杂的,一般来说,综合税率为22%。
因此在年终申报个人税的时候,会计师会告知政府你只需要支付22% *12W=$2.64W的税金就可以了。
政府会在之后退回你多交付的25W-2.64W=$2.36W


​"非税务居民如果有出租房一定要给政府申报并缴税,不然之后再出售的时候会有很多问题”是什么意思?

在申请非税务居民卖房清税证书的时候,税务局会询问该房产之前是否有出租? 如果有出租收益,但是从来没有申报的话,需要在这个时间进行补报。如果是这样的情况,不但要支付税金、罚金和利息,还会影响到清税证书的申请速度。

温馨提醒

1. 非税务居民卖房清税证书的申请过程比较长,因此如果您是非税务居民并且近期有处置加拿大房产的计划,请尽早联系合心团队进行申请。
2. 
扫描二维码观看视频版详细讲解《非税务居民在加拿大如何卖房?》, 还有更多财税内容不断更新中哦~
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