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加拿大海外买家税NRST攻略第三期—— 2020年的政策调整&新增要求

8/5/2020

从2020年3月开始, 海外买家税的审理时长明显增加，并且政府也对申请人提出了一些新的要求。
我们在4月第一次接到政府的回执信要求申请人提供补充材料的时候，以为这可能只是某位审查官的个人要求。但到了4月中下旬，大面积的向申请人索要额外材料的情况发生。到了今年5月，所有的申请案例都被要求提供新的证明材料。

这次政府主要针对的是学生申请人群，我们来看一下具体要求提供的资料如下：

所有的这些要求你提供的新增文件都不在原本的申请条例中。那么政府突然要求提供这些文件目的是什么?
其实政府就是想在你提供的这些证明文件中找出你的代持的证据, 并以此为理由不予退税。

很多留学生是没有经济收入的，所以他们的首付基本都是父母给钱支付的。如果房子后续的运营成本也是由父母支付，那么被政府以代持为理由不予退还海外买家税的情况就有可能发生。

那么如果说学生想要证明他/她自行支付了相应的房子的固定开支，就需要提供提供从房子交割日期到申请日期为止为期2年的银行账单。
但问题是现在在Online Banking里只能打半年的流水，所以同学们只能找银行总部调取。可是这些操作都是都需要时间的，而向税务局回信的回复期限只有一个月。这就导致有许多同学可能不能在回复信件的deadline之前准备齐材料。
这还不是最糟糕的，很多同学由于疫情原因这个时候已经回国了，更是连银行账单都拿不到。
所有如果有同学需要申请海外买家税的话，我们建议大家可以把这些隐藏的申请文件在第一时间就准备起来。

在这里说说我的感受。我们从2017年海外买家税的政策推出之后我们就一直在帮客户办理NRST退税的申请，到现在能够很明显的感觉到NRST退税申请的要求越来越高。还记得2017年刚开始做退税的时候，当时很多审查NRST的税务官都是临时从别的部门拆掉过来的。他们自己本身都不太懂这些条例，而几年之后的现在他们已经可以给我们给挖这么多的坑了。
政府在制定完规则之后不断的对规则进行修改，或者把规则在向着自己有利的一面注解。说心里话，对于他们的做法我非常不认同的。但是这个是客观存在的事实，我们是不能回避的。我们能做的是在客观的规定的条件下主观的去解释规则和申请人的背景信息，让审核官对我们的案件在审理时能够产生理解和共情，从而让申请判定的天平向对我们的有利的一面进行倾斜。

除了这些需要补充的申请信息以外，由于疫情的影响，加拿大政府在3月17日也对NRST的申请条例做出了一些官方更新。

1. 由于疫情的影响，导致很多人没办法来到加拿大。政府发现很多人很难满足在买房60天之内搬入居住的条例，因此把这个最终的搬入日期延后改为安省紧急情况终止的最后一天。但是这一项条例只适用于在2020年1月17日之后买房的朋友。
2. 由于疫情，很多朋友在或获得身份之后没办法来加拿大landing了，所以现在移民局已经把之前需要本人入境登录获得landing paper的方式修改了，变成了邮寄到你的指定地址。因此获得新的移民纸的朋友也可以立即申请退税了。

最后再来给大家科普一个小知识点：海外买家税是有利息的！
如果你拖欠政府应支付的NRST，那么你需要额外支付的税金利息是7%。但是如果政府欠你的钱没有退还的话，将多支付给你的利息也只有1%。
所以我们可以看到即便是在加拿大这样一个法制健全的国家，法律本身也没有什么绝对的公平可言。

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加拿大海外买家税NRST攻略第二期——申请陷阱&不予退回的理由

6/23/2020

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当时2017年海外买家税刚出来的时候, 条例写的非常简单。这就导致了很多海外买家觉得这个税的申请操作并不难。
但是在我们在去的这几年里申办了很多海外买家税的案子，就发现了在这个“看起来不难”的表象之下隐藏着非常多的陷阱。今天和大家逐一分享一下在海外买家税NRST的申请中都有哪些常见的“坑”吧。

我们先来说说学生，学生申请中比较常见的“坑”最多。

1. 申请申请身份变更
有些同学还没毕业就就把房子买了, 觉得申请海外买家税条件中：“毕业之后工作满一年这个条件很容易满足。”
但其实拥有这种想法的你，在这种情况下是不能申请海外买家税的。
因为在申请海外买家税的过程中你的申请身份不不能选择的。如果你在买房的时间点上是学生身份, 那么你也只能以学生身份进行申请。所以在这种情况下你就不能以“毕业之后工作满一年”这个条件来进行申请，除非你在4年内拿到pr身份，这样是可以申请的。

2. 入学时间不合规
海外买家税的申请是精确到天的。如果你在房屋交割日还没有入学，那么此时的你并不能被称为全职在校学生。
例如：有的学生很早就收到了offer，在还没开学的时候就把房子买了，交割与八月份。虽然你实在有offer有学签的情况下马蒂厄房子，但其实你的真正入学时间是9月份。那么在八月份你还不是一名全职的在校学生，所以你不能申请海外买家税。

3. 留学生成绩不合规
我们有的同学上课到一半觉得太难就把课程注销了，结果最终申请海外买家税的时候才发现自己很有可能低于政府全职就读的最低要求。
政府要求的这个全职学生，是以你的最终成绩单上的成绩及学分为准, 而不是以你是否支付了全职学生的学费为准。

4. 留学生没有读满2年就毕业
这里很多同学都有一个错觉, 觉得我只要修完2年的课程就可以退税。结果他们非常的努力，把2年的课只用了1年半就读完了, 然后开心的毕业了。
但其实这样的努力不但不会帮助你, 还会给你带来很大的麻烦。政府要求的读满2年指的是你要在学校上满自然年的2个年，而不是你只要学完两年的课程就可以了。

5. 不满足100%产权
因为我们很多留学生是没有收入的，所以他们在办理购房贷款的时候可能遇到了一些麻烦，甚至可能因为个人信用分数不够而不能办理贷款。
于是银行在这时可能就会建议将购房者生父母的名字加到房子的产权上, 这样便于他们申请贷款。但其实在这种情况下，即使家长只占了房子产权的1%，留学生占99%，也不能满足退海外买家税的条件。

6. 自住目的不明确
给大家举个例子：
我们的一位顾客在多伦多买了房子，但顾客本人是在渥太华念书的。在这种情况下政府会质询你怎么满足房子自住的这个条件？你如何通勤？
因为从实际情况来看, 买家必然需要在渥太华在租住一个居所用于上学。而且由于你学业的要求你要的大多数时间都要在渥太华居住，所以就很难向审查官解释清楚你是如何满足的房屋自住这个条件的。

7. 持有属性质疑
我们之前就遇到过这个案例。我们的学生顾客其他申请条件都很好都满足了申请条件。但是政府需要他在提供过去一年的银行账单，原因是需要查看到底是谁支付的这套房产的购房贷款。结果提交银行流水后发现这套房产房贷都是从房主妈妈的银行账户支付的。以至于政府以代持房屋为理由把这申请人的海外买家税申请给拒绝了。

1. 入职时间不合规
这和我们之前说的学生不予退回的第二点原因有点像。
很多人毕业了拿到offer很高兴，家里人就给他们在公司附近买了个房子。这本来是挺高兴的一件事，但买房的时候还没去公司报道或者还没正式入职的话就不能退这个海外买家税了。因为购房者在房屋交割日的时间点上必须已经全职工作才能申请，不然不满足NRST的退税条件。

2. 工作时间不满足
持工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年。本身这个申请对申请人的工作岗位属性没有要求, 但如果申请人因为更换工作或者被辞退而导致不能连续工作，那他就不能申请海外买家税了。

这类人看起来是申请最简单的，但我们也见到过很多退不了海外买家税的情况。
许多顾客都觉得我拿到身份之后只要在4年之内申请就都可以获得海外买家税，但其实针对于PR 申请者的强制条件是要在登陆的90天之内完成申请。
还有一个误区是很多申请者都把这个90天当成是收到PR卡后的90天之内申请就可以。但其实这个计算时间是以登陆时间为准的90天。因此许多人在收到PR卡之后才去申请, 但其实此时他们已经错过了可以申请海外买家税的时间了。

以我们看到的申请案例来说, 海外买家税的申请要求是越来越严了, 坑也越来越多。
虽然说海外买家税在被驳回申请之后购房者是可以选择上诉的, 但是现在的上诉排期时间很长，成功率也很低。并且每次的申请被拒之后, 政府都会直接给购房者写信注明他的被拒原因。如果是因为一个客观事实而拒绝并且这个客观事实不能被改变的话, 那么即使上诉也基本没有推翻这个不予退回的裁定的可能性。

对于我们一般人来说买房是一件大事，15%外国买家税可能已经相当于我们几年的工资了。因此在这里强烈建议大家如果您也有关于海外买家税这方面的问题，最好还是找专业人士咨询一下。
我们之前的文章和网站内也有一些我们办理海外买家税的案例和我们写的一些相关文章，希望可以帮到您。如果您有什么关于海外买家税申请的问题也可以直接询问我们或者通过以下视频前往我们的Youtube频道，我们也会在评论区内回答大家提出的各式疑问。

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加拿大海外买家税NRST攻略第一期—— 基本申请信息

6/16/2020

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由于最近政府对海外买家税的申请做出了了很多的调整, 因此我们出了这三期节目为大家讲解海外买家税。

三期视频内容分别是：
1. 海外买家税基本申请信息；
2. 海外买家税申请中的陷阱和不退款原因；
3. 2020年海外买家税申请的变动。

如果您已经了解海外买家税的基本信息, 就可以直接跳过这期的小白文，直接看看我们后面两期的内容。

其基本逻辑就是如果这个物业的实际拥有者是外国人，那么就需要缴纳海外买家税。

所有民用房产都需要缴纳海外买家税, 而商业房产不用。

1. 已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program），并正式接受的申请人士。当拿到省提名的确认号码后，便无需缴纳NRST。
2. 已经取得难民身份的人士。
3. 加拿大公民或永久居民的配偶，或是满足上述1，2条件下的配偶。
如果您符合的是第三点的话需注意：如果除了夫妻双方，如果还有其他海外买家联名拥有房产，那么整个物业还是依旧需缴纳NRST的。

1. 留学生：购房者需持有有效学签，自房屋交割日起在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士：购房者需持有有效的安省工签，自房屋交割日之后持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民：在房屋交割日后4年内拿到加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆。
(*注意：拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

在2017年4月政府第一次发布这个条例的时候,给出的而信息就这么多.短短的不到一页A4纸, 但也正是因为这些笼统的信息给我们之后的申请带来很多的麻烦. 这里面的每个个词都是考点。如果你现在已经在准备你的海外买家税退税,请一定要看我们下期的节目, 海外买家税的申请陷阱已经不予退回的原因。
同时我们也会把政府的NRST官方申请信息放在下方，方便大家查阅。
https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/